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2019-09-22 08:34 来源:新快报

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房屋产权 (房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利)

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金),补的费用最多不会超过5位数。

中文名
房屋产权
产权分类
小产权、大产权
来源
购买取得、建设取得等
证????件
房屋所有权证、土地使用证

1产权来源

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依据我国法律规定,房屋产权可以通过以下几种形式取得:

房屋产权房屋产权

购买取得

购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题:第一应考察所购房屋是合法,有关手续是否齐全,卖房人是否有合法身份;第二应与卖房人签订购房合同,在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款;第三,应及时到房管部门办理登记、过户手续。

建设取得

这是房屋产权的一种原始取得,是指建设者投入一定的资金建造房屋,则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的,在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题:第一应注意建设用地的合法性,即是否经有关部门批准;第二应注意有关手续的合法性,即是否有立项、规划、开工等手续;第三应注意房屋质量是否合格,即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题,则建设者不一定能取得产权。

受赠取得

这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为,将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时,赠予人与受赠人应签订书面赠予合同,并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时,如果利害关系人主张权利的,则该赠予行为无效。

抵押取得

所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为,当债务人不履行债务时,则抵押权人有优先受偿权,在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时,应注意以下几点:第一,抵押人与抵押权人应订立书面合同;第二应当到有关部门办理抵押登记手续;第三,应当注意抵押房地产的合法性;第四,如果抵押到期,债务人不能履行债务,则应根据抵押合同的有关约下,办理有关手续。

继承取得

我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时,如果有多个继承人,则应按遗嘱及有关法律规定进行折产,持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

2产权年限

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土地使用权

是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,包括:民用住宅建筑用地,商用建筑用地,工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权

属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》的保护的,根据《中华人民共和国物权法》(自2019-09-22起施行)第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

3办理流程

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办理房屋所有权登记须带证件

房屋产权房屋产权

1、房屋所有权初始登记

(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。

2、房屋所有权转移登记

(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

3、房屋所有权变更登记

4、房屋所有权注销登记

5、抵押权登记

(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料

6、抵押权注销登记

(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋他项权证书;(四)证明房屋抵押权消灭的材料;(五)其他必要材料。

7、预购商品房预告登记

(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。

8、房屋所有权转移预告登记

(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。

办理房屋所有权登记流程

申请受理审核收费发证记载于登记簿归档[2]?

4产权证

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房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》,但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权,没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证,买房人即使交了房款,办了入住手续,但从法律意义讲,房子还是不属于买房者所有。

5与使用权区别

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土地使用权和房屋所有权的区别

购房者大多对房屋产权问题是一知半解,混淆了房屋产权和土地使用权问题,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,房屋产权是所有权,土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权,其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。

也就是说如果房屋产权到期房子还在的话,房子依旧是你的,只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权,而不是房子所有权本身。国家规定,城镇建设用地为国家所有,个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

住宅的使用权限是70年,从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证,房子就是私人财产,不属于国家。只要房子还在,个人就拥有该房子的所有权。房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈,也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了,正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。

土地使用权和房屋所有权的区别在于:房屋所有权(即房产权)是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

到期后,如国家需要收回土地,且必须连同地上建筑物一并收回时,这时会出现一个问题,由于房子在开发时有先有后,但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准,即土地使用权到期,而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回,地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期,并重新缴纳土地出让金。

两者的区别:1、两者的权属不同,根据《城市房地产管理法》的规定,房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让,也就是说,购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制,即土地只有国家和集体所有,个人只有使用权。因此,土地证上载明的使用终止日期一到,国家可以收回土地使用权。相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。答疑:Q:房产证上会写上年限吗?

A:购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。

Q:国有土地使用证和房产证有什么区别?

A:要买房子首先要看两证,《国有土地使用权证》和《房屋产权证》,《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商业用地”、“工业用地”等。

国有土地使用证是公有的,房产证是私有的,国有土地使用权50年、70年是针对该地块的土地使用年限,而商品房被购房者购买后,则属于业主所有,但业主仅拥有这块土地上对应的商品房拥有权,而没有土地的使用权。另外,只有土地才有使用年限。

业主购买商品房,国家没有硬性规定需要发放国土使用证,业主如有需求,则需要在开发商的配合下向国土局申请。

Q:房屋产权是从什么时候算起,如何界定?

A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。

比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。

Q:产权到期后房子该怎么办?

A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。

查房屋产权时要注意的情况:

1.有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;2.产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等;

3.产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件;

4.产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等;

5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。

6产权期限

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土地使用权

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,包括:民用住宅建筑用地,商用建筑用地,工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权

属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》的保护的,根据《中华人民共和国物权法》(自2019-09-22起施行)第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

7到期怎么办

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总理回应

在2017年全国两会总理记者会上,澎湃新闻记者提问总理,国家准备怎么解决“房屋产权70年到期”问题?

李克强总理回应:中国有句古话“有恒产者有恒心”,网民们实际上也是群众,对70年住宅土地所有权到期续期问题比较普遍的关心可以理解,国务院要求有关部门做了回应,就是可以续期,不须申请,没有前置条件,也不影响交易。

当然,也可能有人说你们只是说,有法律保障吗?我在这里强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究,提出议案。

部长回应

房子产权到期,怎么办?对此,2017年全国两会期间,国土资源部部长姜大明明确表示,对于70年到期的法律安排问题,正在深入调查研究,并将积极提出法律安排的有关建议。“请大家放心,居民购买住房,其财产权一定会受到法律的有效保障。”

姜大明说,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

在法律安排作出前,少数地方遇到房屋土地使用权到期的问题,国土部、住建部等会商后,在去年年底提出“两不一正常”的过渡性解决办法,就是不需要提出续期申请,不需要缴纳相关费用,正常办理交易和登记手续。这个决定公布后,得到社会的积极评价和普遍欢迎。

专家看法

民法学专家王利明在学习时报撰文如下:

我国《物权法》第149条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”该规则在立法上首次区分了住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,完善了《城市房地产管理法》和《土地管理法》所确立的建设用地使用权续期制度,切实保护了公民的基本财产权、居住权和基本人权,保障了老百姓的基本民生,因而成为《物权法》的重大亮点。然而,关于住宅建设用地究竟如何“自动续期”的问题,《物权法》中尚无明确规定,需在实践过程中进一步研究和解决。

中共中央、国务院于2019-09-22发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《产权保护意见》)中指出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。该意见是完善产权保护制度的纲领性文件,是党和国家在新的历史时期为发展和完善社会主义市场经济法律体系作出的重大宣示和承诺,对我国民法典的编撰具有重要的指导意义。

根据《产权保护意见》,续期期限要形成公民住宅财产长久受保护的良好稳定预期局面。这对研究“自动续期”问题有重大指导意义。这意味着,续期制度的构建要促使形成长久受保护的状态,使居民在住宅建设用地上的房屋成为恒产,而要形成这样长久受法律保护的状态,必须以全社会对于公民能够享有恒产具有良好稳定的预期为先决条件。这也是《物权法》在“续期”之前突出强调“自动”的原因。也就是说,只要住宅建设用地使用权人在期限届满之前提出续期申请,其使用权就自动延续,而无需土地主管部门的批准。这既可以给使用权人提供稳定的预期,以免担心申请被驳回后无权使用土地的后果,也可以防止批准机构的潜在寻租风险。

关于住宅用地自动续期的时间长短问题,永久续期并非当前适合我国国情的选择。因为永久续期既不符合我国《宪法》和《物权法》等确立的经济体制,也不是保护公民财产权的必要之举。一方面,现行法确立了城市土地的国家所有制,城市土地归全民所有。但永久续期就意味着住宅建设用地使用权人享有永久使用权,变成了事实上的所有权。从住宅建设用地使用权的本质来看,其属于法定的用益物权,不能将其认定为一种无期限限制的权利,否则就是混淆了所有权与使用权的内涵和性质,违背了现行法确立的经济体制。另一方面,要保护公民的财产权,并不必然要求采纳永久续期的方式。因为,确立自动续期规则,不能仅仅考虑住宅的所有权人,还要考虑土地所有权人的利益,特别是国家作为所有权主体时在保障基本民生、调节社会财富分配功能上的特殊性。采用住宅用地“自动续期”规则的同时,不采纳“一次性永久续期”的观点,可以在保证使用权人享有稳定使用机会的同时,通过引入适度的税费等机制来实现土地所有权制度的目的。

关于续期时间的具体长短,需要考虑权利人的稳定预期和投资激励保护问题。续期制度的构建应当按照《产权保护意见》的要求,致力于形成产权人和公众的良好稳定预期。一方面,产权人本身要产生良好的预期。公民的住宅不是一般的商品,它是老百姓安身立命之所,也是终生积蓄所在,是党和政府长期所强调的生存权和发展权的基础。所以,在确定续期期限方面,应当以“产权人对自己拥有恒产能够产生合理期待”为立法目标。从这一意义上说,如果能够通过一次性续期解决该问题,就不应当通过多次续期来解决,否则,产权人难免对其产权安全产生担忧,导致对未来产权保护的不确定性。这就意味着,续期的期限不能过短,否则就不可能形成恒产。同时,住宅本身也是一种商品,其可以成为抵押、转让、继承的对象,产权的存续期限越长,其交换价值才可能越大;期限越短,房屋价值就会减损。另一方面,全社会对于公民能够享有恒产要形成良好稳定的预期。只有这种预期客观存在,才能保障交易的顺利进行和社会人心的安定,增加公众的幸福感。

关于自动续期是否无偿的问题,从《物权法》第149条的立法本意来看,其并没有就此提供明确的方案。在笔者看来,自动续期不宜采用无偿续期的模式:一方面,一律无偿自动续期有违公平原则。住宅建设用地使用权的出让期限越长,住宅建设用地使用权人所支付的土地出让金也会相应越高,若转化到房价成本中,则购房人所支付的房价也会较高。在这种情况下,如果对不同出让期限的住宅用地予以一律平等对待,加以无偿自动期限,则有悖于公平理念。另一方面,一律无偿自动续期会扭曲土地的市场流通机制。特别是对于满足公民基本居住需求之外的其他住宅用地,国家作为所有权人将无法获取土地在市场流通和利用中产生的收益。此外,无偿自动续期可能会加剧房地产市场的投机行为,损害公民的基本居住利益。因此,若采纳无偿自动续期论,则与《物权法》保障所有权人居住权的立法本意相悖。

如果采纳有偿续期观点,还应当进一步明确续期收费的标准。一方面,住房本身涉及公民居住权的保障。自动续期规则的目的在于保障居者有其屋的权利,旨在保障基本民生。老百姓购买商品房之后,取得了无期限的房屋所有权,如果住宅建设用地使用权续期收费采纳出让金标准,这一过高的收费标准可能使老百姓交不起续期费用,实质上也是对财产权的损害,这将使得自动续期规则不能够得到实际运用,老百姓也不能从中享受到应有的福利和实惠。而在无法续期的情况下,可能激发公民对房屋的所有权与国有土地所有权之间的矛盾,甚至形成严重的社会问题。另一方面,续期不同于出让。《物权法》确立了自动续期规则,而不是由政府与当事人之间通过合意来达成出让合同,这种强制规定就意味着续期不同于缔约,不是一个出让行为。因此,按照土地出让金的标准确定续期的收费标准是没有依据的。

在确定具体的收费标准时,还应当注意到我国住宅的具体情形。我国城市人均住宅建筑面积虽然为32.91平方米,但住房的分布不均衡。有人购房是为了自住,而也有人购房纯粹是为了投资;有人的居住面积较大,但有的家庭居住仍然十分拥挤。完全采用“一刀切”式的标准并不合理,应当在考虑相关因素的前提下确定不同的续期收费标准。在笔者看来,根据人均居住面积来确定续期的收费标准是一个相较而言更为公平和可行的做法。具体来说,首先应确定最低的居住面积,在这个居住面积以下的,则只应象征性地收取费用,如续期手续的工本费用。如果超过了最低的居住面积,则应当确定一个收费的幅度。由于我国目前不动产登记已经实现了电子化,确定一般的居住标准相对较为容易。关于续期收费的具体幅度,则应当考虑如下因素来确定相应的续期收费标准:一是考虑购房目的。具体而言,续期收费需要考虑购房人购房是用于自住,还是用于投资或兼顾自用与经营。一般来说,一个人购买两套及以上房屋后,有可能就具有了投资的目的,所以,对这些主体适当提高续期收费的标准,也不会影响其居住权的实现。二是考虑人均居住面积。如前所述,考虑人均居住面积来确定收费标准比“首套房屋无偿续期论”更为合理。人均面积高,则续期费用也应当更高。三是考虑家庭的规模。完全根据人均居住面积确定续期收费标准,也可能存在一定的不合理性,因为当多个人居住在一套面积较大的房屋中时,其人均面积比单个人居住在一套房屋中的面积要小,此时,对多个人收取较高的续期费用可能更为合理。

当前,我国正在制定民法典,也迎来了修改和补充既有民事法律制度的机会。对于住宅建设用地使用权“自动续期”这样关涉重大民生的问题,立法机关应当结合《物权法》实施以来各个地方政府在处理相关问题上的既有案例,总结经验,并提出系统性的解决方案。这不仅是编纂一部现代民法典的需要,也是落实《产权保护意见》的重要举措。

8地方政策

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20174月,山西省近日下发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》,其中明确提出,住宅建设用地使用权期间届满的,不需要提出续期申请,也不收取费用,可正常办理交易和登记手续。

房屋产权是指房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利,由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中房屋所有权的期限规定是永远,而土地使用权根据有关规定为40年、50年或70年不等。

山西省国土资源厅有关负责人介绍,此次出台的《规范》明确提出,在有关新政策出台前,对少数住宅建设用地使用权期间届满的,可参照相关规定办理,不需要提出续期申请,也不收取费用,可正常办理交易和登记手续。

其中,涉及土地使用期限仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔20161712)办理相关手续

参考资料

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”刘军称。

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